Jordi Verdaguer i Laura Rabot, advocats i assessors del COIB Serveis Jurídics i Comptables:

• Què és la clàusula sòl o terra?

És una condició inclosa en algunes hipoteques o préstecs amb l’interès variable que fixa els interessos mínims que cal pagar, de manera que no puguin baixar durant tota la vida de la hipoteca.  Aquestes clàusules en molts casos són il·legals i l’usuari pot demanar que s’anul·li i que es retornin tots els diners que s’han cobrat de més.  

• Com seria un cas tipus d’afectació per la clàusula sòl?

És aquella hipoteca que tot i ser d’interès variable, té una clàusula que el limita i impedeix que baixi quan ho fan els tipus de referència (Euríbor). Una de les maneres habituals de trobar la clàusula sòl al contracte és quan hi diu “el tipus d’interès pactat no podrà ser inferior a 3,5%” –encara que el tipus oficial estigui per sota.

• Haver pagat sempre la mateixa quota d’hipoteca és una manera ràpida de detectar que una hipoteca té una clàusula sòl?

Pot ser un indici, però no és determinant. En canvi, si observes que als rebuts de la hipoteca pagues un interès molt per sobre de l’interès legal de referència és possible que tinguis clàusula sòl. Aquest últim mes, el tipus d’interès Euríbor està a -0,111%, per sota del 0%.

• Com podem saber del cert si hi ha una clàusula sòl en una hipoteca?

A més dels indicis, cal analitzar l’escriptura de la hipoteca i mirar com són els interessos que s’hi estableixen. En aquest sentit recomanem realitzar la consulta per determinar si és el cas.

• Per què s’ha pronunciat el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE)?

En la seva sentència, el TJUE obliga als bancs i caixes a retornar als consumidors afectats per les clàusules sòl tots els diners cobrats de més a partir del moment de la firma de la hipoteca –conegut com a caràcter retroactiu. La justícia europea prohibeix als tribunals espanyols limitar aquest període perquè és incompatible amb el dret europeu.

• Què diu, a grans trets, el Reial Decret-Llei 1/2017 (RDL), de 20 de gener, de mesures urgents de protecció al consumidor en matèria de clàusules sòl?

Facilita que les entitats bancàries es posin d’acord de forma amistosa o extrajudicial amb els afectats i facin la devolució de les quantitats indegudament cobrades a través de la clàusula sòl.

• En quins casos la clàusula es pot declarar nul·la per abusiva?

Cada cas és diferent, però en general s’han de donar les següents circumstàncies:

—Manca d’informació: que l’entitat bancària no hagi informat degudament a l’usuari sobre l’existència d’una clàusula sòl i quines conseqüències comporta.

—Manca de clàusula sostre: que hi hagi clàusula sòl però que no hi hagi una clàusula sostre –que estableix un nivell màxim d’interès— o que sigui molt elevada –pretenent simular un equilibri irreal entre la clàusula sòl i la sostre.

—Clàusula sòl molt elevada.

També se’n poden donar altres.

• Quin és el procediment perfer una reclamació a l’entitat bancària de la quantitat pagada de més per aquesta clàusula?

En primer lloc, l’afectat ha de reclamar de forma extrajudicial a l’entitat bancària. El termini perquè el banc doni resposta és d’un màxim de tres mesos. Si el banc reconeix la nul·litat de la clàusula sòl, ho ha de comunicar i fer-li una proposta. L’afectat ha de comunicar a l’entitat bancària si està acord o en desacord amb la proposta rebuda. Si està d’acord, el banc o caixa farà el reintegrament de l’import ja sigui en efectiu o mitjançant mesures alternatives (reducció quota hipoteca, reducció del termini...). Per últim, en cas que el banc o Caixa consideri que no hi ha nul·litat de la clàusula o que, reconeixent aquesta nul·litat, calculi un import amb el que l’afectat no hi estigui d’acord, quedaria oberta la via judicial.

• En quin cas es pot arribar a un acord extrajudicial?

Sempre està en mans del banc. En cas que el banc o caixa consideri que existeix una clàusula sòl nul·la i calculi correctament la quantia deguda, l’afectat podrà acceptar el càlcul realitzat per la seva entitat bancària i acceptar la devolució de l’efectiu o les mesures alternatives que pugui proposar el banc. És convenient que la proposta d’acord sigui revisada per un advocat.

• Es poden reclamar les despeses de gestió de la hipoteca?

Sí. Encara que no tinguis clàusula sòl, el més habitual és que al formalitzar la teva hipoteca hagis hagut d’assumir les despeses de la seva formalització. Aquestes despeses es poden reclamar, el Tribunal Suprem va sentenciar que les despeses de notari, inscripció al Registre de la Propietat, Impost d’Actes Jurídics Documentats, taxació i gestió no poden ser carregades exclusivament al consumidor.

• Un cop feta la reclamació prèvia al banc, què cal fer?

Un cop s’hagi presentat la reclamació al banc, té un termini de tres mesos per donar una resposta. Si en aquest termini no s’ha rebut cap resposta s’entén que el banc rebutja la reclamació i queda oberta la via judicial. En canvi, si hi ha comunicació per part del banc proposant un càlcul, cal assegurar-se que aquest sigui correcte.  

• Què  recomaneu fer a les col·legiades afectades per les clàusules sòl?

Que es posin en mans professionals. Al COIB Serveis jurídics i Comptables els oferim assessorament per interposar la reclamació prèvia al banc i un cop tinguin una proposta revisar-la per assegurar que la quantitat és correcta. Si no hi ha resposta per part del banc o aquesta és negativa, també els assessorem sobre la viabilitat de l’acció judicial i ens encarreguem de la seva defensa.

Si creus que pots estar afectat per la clàusula sòl o vols emprendre una reclamació, consulta els Serveis Jurídics i Comptables del COIB trucant al telèfon gratuït 900 705 705 o escrivint un correu a info@coib.cat